분양권 프리미엄은 취득세 과세표준에 들어간다

안녕하세요. 조기석 회계사입니다.

분양권을 웃돈을 얹어 사고팔 때 그 웃돈에도 취득세가 붙는지는 오래 흔들리던 문제였습니다. 법인이 취득한 경우와 개인이 취득한 경우를 나누어 다르게 해석한 사례와 지침이 뒤섞여 있었기 때문입니다.

행정자치부가 유권해석(지방세운영과-3536, 2015. 11. 9.)으로 이를 하나로 정리했습니다. 법인인지 개인인지를 가리지 않고 다음과 같이 봅니다.

플러스 프리미엄은 과세표준에 포함된다

부동산을 취득하기 위해 제3자에게 지급한 웃돈은 취득에 든 직접·간접 비용입니다. 그래서 그 가액이 사실상 입증되는 경우 분양회사의 장부가액에 웃돈을 더한 금액이 취득세 과세표준이 됩니다.

마이너스 프리미엄은 빼 주지 않는다

반대는 성립하지 않습니다. 분양가보다 싸게 샀더라도 분양회사의 장부상 가액을 과세표준으로 삼습니다. 소유권을 넘겨주는 주체가 분양회사이므로 그 회사의 장부가액이 기준이 된다는 논리입니다.

결과적으로 웃돈을 주고 산 사람은 그만큼 더 내고, 깎아서 산 사람은 깎인 만큼을 인정받지 못하는 구조가 됩니다.

언제 취득한 분양권부터인가

적용 시점도 함께 정리되었습니다. 후속 유권해석(지방세운영-231, 2016. 1. 21.)은 플러스 프리미엄을 과세표준에 포함한다는 해석을 그 해석이 있었던 2015년 11월 9일 이후에 취득한 분양권부터 적용한다고 보았습니다.

그날을 기점으로 분양권을 사들인 쪽의 취득세 부담이 눈에 띄게 늘었습니다. 거래 시점이 그 전후 어디에 놓이는지에 따라 세액이 달라지므로, 계약일과 잔금일을 함께 짚어 보셔야 합니다.

마이너스 프리미엄에 대한 개정 움직임

형평의 문제는 남아 있었습니다. 행정자치부는 2016년 2월 19일, 부동산 취득 과정에서 생긴 마이너스 프리미엄을 취득가격의 범위에서 뺄 수 있도록 하는 지방세법 시행령 개정안을 입법예고했습니다.

플러스 프리미엄을 과세표준에 넣었다면 분양가 이하로 산 분양권도 그 가격을 인정하는 것이 실거래가 과세 원칙에 맞습니다. 한쪽만 올려 잡는 구조를 손보려는 시도로 읽힙니다.

분양권 거래는 금액이 크고 세액도 그에 비례합니다. 취득 시점과 실제 지급한 대가를 어떻게 입증할 것인지를 계약 단계에서 미리 정리해 두시는 편이 낫습니다.