상가임대차 보증금을 지키는 대항력과 우선변제권

안녕하세요. 이정환 변호사입니다.

임차해 있는 건물이 매매나 상속으로 주인이 바뀌거나 경매가 실행되면 임대차보증금은 어떻게 될까요. 임차권은 원칙적으로 계약 당시의 임대인과 맺은 관계이므로, 새로운 소유자에게 그 계약 내용을 그대로 주장할 수 없고 보증금을 돌려달라고 요구할 수도 없습니다.

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대인(소유자)이 계약 당시의 임대인이 아닌 제3자로 바뀌는 경우를 대비해 대항력과 우선변제권이라는 장치로 임차인의 보증금을 보호하고 있습니다. 이 법의 적용 범위와 환산보증금 계산은 앞선 글에서 다루었으므로, 이번에는 그 두 권리와 소액임차인의 최우선변제권을 살펴보겠습니다.

대항력 — 인도와 사업자등록

대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 그 밖에 임차건물에 이해관계를 가진 자에 대하여 임차권을 주장할 수 있게 하는 권능입니다.

민법상 임대차계약에 따른 임차권은 채권이므로, 임대차 등기가 없으면 임대인이 아닌 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 없는 것이 원칙입니다. 그런데 상가건물임대차보호법은 건물의 인도와 사업자등록만으로 제3자에 대한 대항력을 부여해 임차인의 지위를 강화했습니다. 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 여기서 인도란 점유의 이전, 즉 건물에 대한 사실상의 지배를 임대인으로부터 임차인에게 넘겨주는 것을 말합니다.

대항력을 갖춘 임차인은 매매로 임대인이 바뀐 경우 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있고, 경매가 실행되어 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우에도 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있습니다.

사업장을 옮기거나 폐업해야 한다면

요건이 인도와 사업자등록이라는 점은 뒤집어 보면 위험이기도 합니다. 매매나 경매로 지위가 불안정해진 상황에서 점유를 유지하지 못하거나 사업자를 다른 곳으로 이전 또는 폐업하면 대항력을 잃습니다.

임대차기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 사업장을 이전하거나 폐업해야 한다면 임차권등기명령신청 제도를 이용할 수 있습니다. 임차권 등기를 마치면 점유 상태가 아니거나 사업자등록이 상실되더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.

우선변제권 — 여기에 확정일자를 더한다

우선변제권은 대항력의 요건(인도와 사업자등록)을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우, 임차건물의 경매 또는 공매 시 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

확정일자는 증서가 작성된 날짜에 임대차계약서가 존재하고 있었음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자입니다. 임차인은 관할 세무서에서 사업자등록을 신청할 때 또는 그 전후에 임대차계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다.

소액임차인의 최우선변제권

소액임차인이란 일정 금액 이하의 보증금액(환산보증금)에 해당하는 상가건물의 임차인을 말합니다. 소액임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

소액임차인에 해당하는 보증금액의 기준과 그에 따라 우선 변제받을 수 있는 금액은 지역별로 다르게 정해져 있습니다. 자신의 점포가 어느 구간에 속하는지는 환산보증금을 계산한 뒤 해당 지역 기준과 대조해 확인해야 합니다.

다만 한도가 있습니다. 최우선변제를 받을 임차인의 보증금이 임대건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 2분의 1 한도 내에서만 권리를 행사할 수 있습니다.

"다른 담보물권자보다 우선한다"는 말의 뜻

담보물권자들도 우선변제권을 가지며, 그 우선변제권은 담보물권의 성립 순위에 따라 행사됩니다. 부동산에 선순위 근저당권과 후순위 근저당권, 그리고 우선변제권을 가진 임대차보증금반환채권이 함께 있다면, 1순위 근저당권자의 우선변제권이 먼저 행사되어 전부 변제된 뒤에야 후순위 근저당권자나 우선변제권을 가진 임차인의 차례가 옵니다.

소액보증금 최우선변제권은 이 순위의 예외입니다. 일정 금액 이하의 보증금에 대해서는 우선변제권의 순위와 상관없이 권리행사 한도 내에서 먼저 변제받을 수 있게 한 특례이기 때문입니다.

정리하자면 상가 임대차보증금은 인도와 사업자등록으로 대항력을, 여기에 확정일자를 더해 우선변제권을 갖추었을 때 비로소 지켜집니다. 다만 환산보증금이 소액임차인 기준에 드는지, 선순위 근저당권이 어느 시점에 설정되어 있어 배당에서 어떤 순위에 서게 되는지, 사업장을 옮기거나 폐업해야 하는 상황에서 임차권등기명령으로 대항력을 유지할 수 있는지는 계약서와 등기부, 사업자등록 시점을 함께 놓고 보아야 판단할 수 있습니다. 상가 임대차보증금 회수에 고민이나 우려가 있으시면 법무법인 마스트와 상의하시기 바랍니다.