상가건물임대차보호법의 적용 대상과 환산보증금 계산

안녕하세요. 이정환 변호사입니다.

상가 임대차 계약은 임대인이 상가건물을 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 임대료를 지급하기로 약정하는 계약입니다. 거래는 빈번하지만 정작 그 계약을 규율하는 법률의 내용까지 살펴보는 경우는 많지 않습니다.

상가 임대차 계약을 맺는 임차인 입장에서는 보증금과 내부 인테리어 비용을 합쳐 수천만 원에서 수억 원이 들어가는 경우가 많습니다. 법으로 확보할 수 있는 권리를 미리 챙겨 두고, 앞으로 생길 수 있는 분쟁을 미리 막아 두는 일이 무엇보다 중요한 이유입니다. 이번 글에서는 상가건물임대차보호법의 입법 취지와 적용 대상을 정리합니다.

민법의 특례로 만들어진 법이다

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 민법 규정만으로는 임차인의 자리가 불안하다고 보아 더 유리한 내용을 따로 정해 둔 것입니다.

다만 모든 상가 임대차에 적용되지는 않습니다. 지역별로 정해진 일정 보증금 이내의 상가건물 임대차에 적용되고, 그 금액을 넘겨 임대차하는 경우에는 일반 임대차와 동일하게 취급되어 민법의 적용을 받습니다. 계약 규모가 큰 상가일수록 이 점을 먼저 확인해야 합니다.

이 법으로 강화되는 임차인의 권리

i) 대항력. 건물의 소유자가 바뀌어도 임차인이 새 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다.

ii) 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권. 최우선변제권은 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우에 인정됩니다.

iii) 임대차 기간, 계약갱신 요구권과 계약갱신의 특례.

iv) 권리금의 보호.

적용 대상은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이다

이 법이 보호하는 상가건물의 임대차는 사업자등록이 대상이 되는 상가건물에 적용됩니다. 건물 전부를 영업에 쓰지 않더라도, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

반대로 종교단체나 자선단체 사무실처럼 비영리 단체가 쓰는 임대차는 적용에서 제외됩니다. 사업자등록이라는 기준이 적용 여부를 가르는 첫 관문인 셈입니다.

보증금과 월세가 함께 있으면 환산보증금으로 본다

적용 가능한 보증금액의 범위는 지역별로 정해져 있습니다. 그런데 상가 임대차는 보증금만 있는 계약보다 보증금과 월세가 함께 있는 계약이 대부분입니다. 법에는 월세에 100을 곱해 보증금과 더한 금액을 적용하도록 정해져 있습니다. 소액임차인에 해당하는 보증금액, 즉 환산보증금을 계산할 때에도 똑같이 적용됩니다.

보증금액 + (월세 × 100) = 환산보증금액

예를 들어 서울시 성동구 성수동에 있는 상가를 보증금 1억 원, 월세 250만 원으로 체결한 임대차 계약이라면 환산한 보증금액은 3억 5천만 원(1억 원 + 250만 원 × 100)입니다. 이 글을 쓴 시점의 기준으로는 이 계약이 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 계약에 해당했습니다. 기준 금액은 지역에 따라 다르고 시기에 따라 바뀌므로, 계약을 앞두고 있다면 해당 지역에 지금 적용되는 기준을 따로 확인하시는 편이 안전합니다.

기준 금액을 넘어도 적용되는 조항이 있다

환산보증금이 기준 금액을 초과해 적용 대상이 아닌 상가건물의 임대차라고 해서 이 법과 완전히 무관해지는 것은 아닙니다. 대항력, 계약갱신 요구, 계약갱신의 특례, 권리금에 관한 사항, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성에 관한 사항은 그대로 적용됩니다.

해당하는 조문은 대항력 등(제3조), 계약갱신 요구 등(제10조 제1항·제2항·제3항), 계약갱신의 특례(제10조의2), 권리금의 정의 및 회수기회 보호와 적용제외 등(제10조의3부터 제10조의7까지), 차임연체와 해지(제10조의8), 표준계약서의 작성 등(제19조)입니다.

보증금 규모가 커서 보호 밖이라고 미리 단정하기 전에, 우리 계약이 위 조항 가운데 어디에 걸리는지 짚어 볼 필요가 있습니다. 다음 글에서는 상가건물임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 살펴보겠습니다.