부실채권 투자, 결국 부동산을 보는 일이다

안녕하세요. 이정환 변호사입니다.

기준금리가 낮아지면 예적금과 일반적인 투자처의 기대수익률이 함께 내려갑니다. 그런 국면에서 안정적이면서 수익률이 높다고 설명되는 상품은 자연히 눈길을 끕니다. 부실채권(NPL, Non Performing Loan)이 그 자리에 자주 등장합니다.

왜 안정적이라고 설명되는가

부실채권은 채무자의 신용이 나빠져 상환이 불확실해진 채권을 말합니다. 담보가 붙어 있는지에 따라 담보부와 무담보로 나뉘는데, 개인이 손대는 것은 대체로 근저당권이 설정된 담보부 부실채권입니다.

여기에 설명의 핵심이 있습니다. 담보부라면 회수가 채무자의 신용위험과 끊어져 있고 담보의 객관적 교환가치로 결정됩니다. 채무자가 갚지 못해도 임의경매나 채권 매각으로 회수할 길이 남습니다. 무담보 채권과 달리 안정적이라는 말은 이 지점에서 나옵니다.

어떤 경로로 개인에게 오는가

공급처는 대부분 금융회사입니다. 통상 3개월 이상 원리금 상환이 밀려 고정이하 여신으로 분류되면 부실채권이 되고, 금융회사는 조기 회수를 위해 이를 내다 팝니다.

시중은행은 이런 채권을 묶어 블록딜로 자산관리회사(AMC)에 넘기고, AMC는 특수목적법인을 통해 매입합니다. 제2금융권도 경로는 비슷하되 개별 물건 단위 거래가 더 섞입니다. 그렇게 넘어간 채권이 유동화회사나 소규모 AMC, 경매 관련 교육기관을 거쳐 개인에게 소개됩니다.

원금을 보장한다고 하면 의심해야 한다

투자는 본래 판단과 책임이 투자자에게 있는 일입니다. 그런데 원금을 보장한다며 자금을 모으는 것은 법이 금지한 유사수신행위에 해당할 수 있고, 사기가 성립할 여지도 큽니다. 안전하다는 말이 앞설수록 뒤를 보셔야 합니다.

수익률의 정체는 레버리지다

유동화회사나 컨설팅 회사는 매입 계약금만 투자자에게서 모으고, 나머지는 저축은행 등에서 근저당권부 질권대출로 조달합니다. 투자자 자금이 10~25%, 차입이 75~90% 수준인 구조가 흔합니다. 투입 대비 수익률이 높아 보이는 이유가 여기 있습니다.

같은 이유로 취약합니다. 경매가 지연되어 이자 부담이 커지거나 낙찰가율이 낮게 나오면 손실이 지렛대만큼 확대됩니다. 자력이 약한 회사라면 물건 하나에서 난 손실이 연쇄로 번질 수 있습니다.

결국 부동산을 보는 능력의 문제

채권과 부동산은 성격이 다른 재산입니다. 그러나 근저당권이 붙은 부실채권은 담보 실행으로 회수되므로, 부동산의 교환가치가 사실상 투자의 성패를 정합니다. 권리분석과 경제성 평가를 할 수 없으면 좋은 물건을 고를 수 없습니다.

개인에게 도는 물건일수록 등기부가 복잡합니다. 가압류·압류·근저당권·근저당권부 질권이 겹겹이 얹혀 있고, 공사 중 건물에 유치권이 걸려 있거나 채무자가 갑자기 회생·파산을 신청하는 사정이 끼어 있기도 합니다. 시가와 법사가, 낙찰가율을 따져 볼 역량이 권유하는 쪽에 실제로 있는지 확인해야 하는 이유입니다.

계약서에서 볼 여섯 가지

최소 수천만 원에서 수억 원이 들어가는 투자입니다. 권유하는 회사의 설명을 독립된 전문가에게 따로 확인받고 계약서를 들여다보셔야 합니다. 특히 다음을 보십시오.

하나, 소비대차인지 투자인지 컨설팅인지. 둘, 투자물건이 특정되어 있는지 아니면 사실상 자금지원인지. 셋, 매입 주체가 투자자인지 유치한 회사인지. 넷, 투자금 담보로 근저당권부 질권이 설정되는지, 몇 순위인지. 다섯, 원금보장 약정으로 자금을 모으고 있지는 않은지. 여섯, 반환기간과 지연이자, 손해배상이 어떻게 정해져 있는지.

계약의 이름과 실질이 다른 경우가 많습니다. 무엇을 산 것인지가 문서에서 확정되지 않으면, 회수 단계에서 다툴 근거도 남지 않습니다.