비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 개정안

안녕하세요. 조기석 회계사입니다.

이 칼럼은 2016년 7월 발표된 세법개정안을 당시 시점에서 정리한 글입니다. 이후 세율과 관련 규정이 바뀌었으므로, 지금 토지 양도를 앞두고 계신다면 현행 규정을 따로 확인하셔야 합니다.

토지를 양도할 때 세 부담이 갈리는 지점은 세율만이 아닙니다. 같은 토지라도 소득세법상 비사업용 토지로 분류되면 세율이 올라가고, 오래 보유했다는 사실이 공제로 이어지지 않습니다. 2016년 7월 말 기획재정부가 발표한 세법개정안에는 이 가운데 공제 부분을 손보는 내용이 담겼습니다.

소득세법이 말하는 비사업용 토지

소득세법상 비사업용 토지란 해당 토지를 소유하는 기간 중 법령으로 정하는 일정한 기간 동안 토지 본래의 용도에 사용하지 아니하는 토지를 의미합니다. 여기에 해당하려면 다음 두 가지를 모두 충족해야 합니다.

ⅰ) 비사업용 토지의 기간 기준
ⅱ) 각 토지의 용도별로 정해진 비사업용 토지의 범위

둘 중 하나만 걸린다고 바로 비사업용 토지가 되는 것이 아니라, 기간과 범위를 함께 보아야 판정이 끝납니다. 기간 기준과 용도별 범위는 그 자체로 분량이 방대해 별도의 칼럼에서 따로 다루고자 합니다.

양도소득에 붙는 두 가지 중과 장치

비사업용 토지를 양도하였을 경우 소득세법은 두 갈래로 중과세 규정을 두고 있었습니다.

ⅰ) 당시 기본세율(6~38%)에 10%p를 더한 추가과세
ⅱ) 해당 토지의 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제 적용을 배제

보유기간이 길수록 공제 배제 쪽의 영향이 커집니다. 오래 보유해 온 토지일수록 공제가 빠지면서 과세표준이 그대로 남기 때문입니다.

2015년 개정이 남긴 기산일 문제

2015년 세법개정으로, 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 장기보유특별공제를 적용할 수 있도록 바뀌었습니다.

다만 보유기간의 기산일을 실제 취득일과 상관없이 2016년 1월 1일부터 기산하도록 정하면서, 결과적으로 2018년 12월 31일까지 양도하는 분에 대해서는 공제를 적용할 수 없는 상황이었습니다. 공제를 열어 준 개정이었지만 기산일 규정 때문에 당장은 효과가 없었던 셈입니다.

2016년 세법개정안 - 기산일 합리화

기획재정부가 발표한 2016년 세법개정안에는 비사업용토지 양도소득세 장기보유특별공제 기산일 합리화 내용이 포함되어 있었습니다.

개정안의 내용은 보유기간 기산일을 실제 취득일과 상관없이 2016년 1월로 보던 것에서 실제 취득일로 변경한다는 것이고, 적용 시기는 2017년 1월 이후에 양도하는 분부터라는 것이었습니다.

2016년 중에 이미 양도한 납세자

적용 시기를 2017년 1월 이후 양도분으로 잡으면서, 2016년 중에 이미 양도를 마친 납세자는 10%p 추가과세를 부담하면서 장기보유특별공제도 적용받지 못한 상태로 남게 되었습니다.

이들에게 개정 내용이 소급 적용될 수 있는지가 당시의 쟁점이었습니다.

비사업용 토지의 세 부담은 세율 가산보다 장기보유특별공제의 기산일에서 갈렸고, 2016년 세법개정안은 그 기산일을 실제 취득일로 되돌리는 내용이었습니다. 다만 보유하신 토지가 기간 기준과 용도별 범위를 모두 충족해 비사업용 토지로 분류되는지, 장기보유특별공제의 보유기간이 언제부터 기산되는지, 실제 사용 내역을 어떤 자료로 남겨 두어야 하는지는 취득 시기와 사용 실태를 문서로 확인해야 판단할 수 있습니다. 토지 양도소득세와 장기보유특별공제 적용을 두고 고민이나 우려가 있으시면 법무법인 마스트와 상의하시기 바랍니다.