고액 전세도 자금 출처를 묻는다

안녕하세요. 조기석 회계사입니다.

예전에 자금출처조사는 증여추정 배제 기준을 넘는 부동산을 취득한 경우에 주로 이뤄졌습니다. 그런데 2013년부터 국세청은 일부 자산가가 고액의 전세 형태로 거주하면서 생기는 세 부담의 형평성 문제를 지적하며, 10억 원 이상 고액 전세입자 가운데 탈세 혐의가 크다고 본 사람들에 대해 자금출처조사를 하고 있습니다.

국세청 보도자료에 따르면 강남 등 서울 주요 지역의 10억 원 이상 고액 전세입자 중 탈세 혐의가 큰 56명을 강도 높게 조사해 총 123억 원, 건당 2.2억 원을 추징했습니다.

2014년에는 대상 지역이 넓어졌습니다. 서울 주요 지역뿐 아니라 수도권의 분당·판교 지역 전세입자도 일부 포함됐고, 전세금에 대해 지자체에 확정일자 신고나 전세권 설정을 하지 않아 세원이 잡히지 않도록 피해 온 고액 전세입자까지 현장 정보 수집 등을 통해 대상에 넣었습니다. 그 결과 50명에게 총 145억 원, 건당 2.9억 원을 추징했습니다.

범위는 더 넓어지고 있습니다. 국세청은 2015년 국정감사 자료에서 10억 원 이하의 전세자금도 세무조사 대상에 포함하고, 서울과 수도권을 넘어 최근 전세금이 급등한 부산·대구 등과 고가 전세 수요가 늘고 있는 공공기관 이전 혁신도시까지 포함해 조사 대상 지역을 전국으로 넓혀 가겠다고 밝혔습니다. 국세청이 이렇게 공언하고 있는 만큼 미리 대비해 둘 필요가 커졌습니다.

관할 세무서에서 재산 취득자금의 출처를 소명하라는 안내문을 받으면, 객관성이 있는 증빙서류를 붙여 제출해야 합니다. 특히 개인 사이의 금전거래를 자금 출처로 인정받으려 할 때 주의해야 합니다. 사적으로 쓴 차용증이나 계약서, 영수증만으로는 거래가 실제로 있었다고 인정받기 어렵습니다. 이를 뒷받침할 예금 자료, 통장 사본, 무통장입금증 같은 금융거래 자료를 함께 준비해야 합니다.

여기서 많은 분이 놓치는 대목이 있습니다. 부채로 소명해 세무서가 인정해 주었다고 해서 그것으로 끝나는 것이 아닙니다.

세무서는 자금 출처를 확인하는 과정에서 인정한 부채를 국세청 전산에 입력해 관리합니다. 그리고 매년 정기적으로 금융회사 등 채권자에게 그 채무를 갚았는지 조회합니다. 조회 결과 부채를 상환한 사실이 확인되면, 이번에는 그 상환에 쓴 자금의 출처를 다시 소명하라고 요구합니다. 빌린 것으로 넘어간 것이 아니라 시점이 미뤄진 것에 가깝습니다.

자금출처조사의 결과는 사전에 자금 출처에 관한 근거를 갖추고 있었는지에 따라 크게 갈립니다. 조사가 시작되면 고액 전세자금의 조달 원천만 보는 것이 아니라 조사대상자의 부동산과 금융자산에 대해서도 자금 출처를 함께 검증하고, 사업소득을 빠뜨린 사실이 확인되면 관련 사업체에 대한 통합조사로까지 범위가 넓어질 수 있다는 점을 특히 유의해야 합니다.