환산취득가액을 통한 절세

안녕하세요. 이정환 변호사입니다.

1994년에 2,000만원을 주고 산 경기도 어느 시의 토지를 지금 팔려는 분이 있다고 해 보겠습니다. 입지가 좋아져 예상 양도가격은 10억원입니다. 이익을 본 것은 좋은데 양도소득세를 계산해 보니 부담이 만만치 않습니다.

이런 상황에서 취득가액을 어떻게 잡느냐가 세액을 크게 가릅니다.

취득가액은 실지거래가액이 원칙입니다

소득세법은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 해당 자산의 취득가액, 자본적 지출액, 양도비를 필요경비로 보아 차감하도록 정하고 있습니다. 여기서 자산의 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액을 말합니다.

양도가액을 실지거래가액으로 잡으면 취득가액도 실지거래가액으로 잡고, 양도가액을 기준시가로 잡으면 취득가액도 기준시가로 계산합니다. 다만 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 적용합니다.

환산취득가액은 이렇게 계산합니다

환산취득가액은 다음 식으로 산정됩니다.

양도가액 × (취득 당시의 기준시가 ÷ 양도 당시의 기준시가)

식을 보면 성질이 드러납니다. 취득 시점보다 양도 시점의 기준시가가 크게 오르지 않았다면, 괄호 안의 값이 1에 가까워져 환산취득가액이 높게 평가됩니다.

대개는 불리하지만 늘 그런 것은 아닙니다

일반적인 사례에서는 환산취득가액이 당초 취득가액보다 낮게 나옵니다. 그래서 실지거래가액을 인정받으려고 과세관청과 다투는 일이 많습니다.

그런데 환산취득가액을 적용하는 것이 언제나 불리하지는 않습니다. 부동산의 시세 상승폭을 기준시가가 따라오지 못하면, 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 차이가 크지 않아 환산취득가액이 오히려 높게 나오는 경우가 있습니다.

앞의 토지가 그런 경우였습니다. 취득 당시 기준시가는 11만원, 양도 당시 기준시가는 25만원이었습니다. 실제 토지 가격은 2,000만원에서 10억원으로 뛰었는데 기준시가는 두 배 남짓 오르는 데 그친 것입니다. 이런 지형에서는 환산취득가액이 실제 취득가액을 웃돌게 됩니다.

실제 자문에서는 이렇게 판단했습니다

앞의 사례는 제가 회계법인에서 근무하면서 실제로 자문했던 건을 단순화해 재구성한 것입니다. 오래된 부동산은 취득가액을 확인하기 어려운 경우가 대부분인데, 이 고객은 계약서와 대금 지급을 입증할 금융거래 자료까지 보관하고 있어서 인상 깊게 기억하고 있습니다.

내부 회의에서는 취득한 지 20년이 넘은 토지의 실거래가액이 불분명한 것이 일반적인 상황이라는 점, 20년이 지난 토지의 실거래가액을 과세관청이 찾기 위해 조사할 가능성이 낮다는 점 등을 종합적으로 판단했습니다. 그렇게 해서 환산취득가액을 적용해 양도소득세를 신고했습니다.

만약 실거래가액 기준으로 신고했다면, 객관적인 증빙으로 입증한 실거래가액을 다시 불분명하다고 하여 환산취득가액 적용을 요구하는 경정청구는 현실적으로 이루어지기 어렵습니다. 그래서 고객 입장에서는 수수료를 내고 자문을 받은 것이 좋은 선택이었던 사례였습니다.

확인해 두어야 할 것

기준시가 자료는 취득 시점과 양도 시점 양쪽이 모두 필요합니다. 양도를 결정하기 전에 두 시점의 기준시가를 확인해 두면 어느 쪽이 유리한지를 미리 가늠할 수 있습니다.